Maintenant que les taux d’intérêt hypothécaires sont en moyenne 2,5 points de pourcentage plus élevés qu’au début de l’année, un nouveau besoin se fait sentir chez les acheteurs de logements : ils veulent transférer le taux d’intérêt plus bas d’un logement précédent dans un nouveau prêt hypothécaire. C’est possible, mais ce n’est pas toujours un choix judicieux.
Supposons qu’un propriétaire vende sa maison qui a encore une hypothèque de 200 000 euros à un taux d’intérêt de 1,5 pour cent. La nouvelle maison coûte 500 000 euros et le taux d’intérêt est passé à 4 %. « Alors c’est un gaspillage de contracter une nouvelle hypothèque au taux plus élevé. Vous pouvez contracter deux prêts hypothécaires avec deux durées différentes. Ensuite, les 200 000 euros dont vous avez besoin pour la nouvelle maison restent sous le taux d’intérêt de 1,5 % », explique Marga Lankreijer, expert en prêts hypothécaires chez Independer. « La nouvelle partie de l’hypothèque relève bien du taux d’intérêt actuel, donc dans cet exemple 3 tonnes pour 4 pour cent ».
Apprenez à connaître le programme de réinstallation ou le programme de logement à domicile. Les banques et autres prêteurs essaient de garder leurs clients de cette manière. Cela signifie que vous ne pouvez emporter le taux d’intérêt le plus bas que chez le prêteur hypothécaire où vous avez déjà une hypothèque. « Pour le prêteur, cela n’a pas d’importance, car l’argent que le client utilisait avait déjà été acheté. Pour le client, il y a deux avantages : les frais mensuels sont moins élevés et il peut également emprunter davantage pour la maison suivante, car il dispose d’une certaine marge de manœuvre financière », explique M. Lankreijer.
« Soudain, cette affection est redevenue à la mode », observe également Menno Luiten, directeur commercial de De Hypotheker. « Cela fait longtemps que cela n’a pas été attractif, car dans le passé, le taux d’intérêt baissait généralement. Il y a maintenant des propriétaires qui ont un taux d’intérêt plus bas sur leur maison actuelle que celui qu’ils peuvent obtenir pour leur prochaine maison. »
Le système de rémunération nette n’est pas toujours attrayant
Néanmoins, M. Luiten insiste sur le fait que les clients ne devraient pas opter pour cette solution sans être conseillés. « Il se peut que le nouveau taux d’intérêt ne soit pas compétitif sur le marché et que vous soyez donc moins cher auprès d’un autre prêteur. En particulier si l’ancien taux d’intérêt est relativement faible, il est préférable de choisir un taux d’intérêt plus bas auprès d’un autre fournisseur. C’est alors automatiquement pour l’ensemble de l’hypothèque. »
Presque toutes les banques et autres fournisseurs de prêts hypothécaires travaillent avec un système de prise en charge, dit Lankreijer. « Dans le passé, ils ne le faisaient pas, mais c’est désormais la norme. Il y a une seule banque qui n’applique pas le taux NHG à la nouvelle hypothèque. Mais en général, même cela est possible : votre nouvelle hypothèque n’est pas couverte par la garantie hypothécaire nationale, mais la partie de l’ancienne maison l’est – même si la garantie elle-même est annulée. La classe de risque est cependant toujours ajustée. Pour l’ancienne partie de l’hypothèque, on applique le taux d’intérêt qui correspond à la classe de risque qui était en vigueur au moment de la souscription de l’ancienne hypothèque.
Qu’est-ce qui a changé dans le pays des hypothèques maintenant que les taux d’intérêt ont tant augmenté ?
- Les acheteurs choisissent une période d’intérêt fixe plus courte : 10 ou 15 ans au lieu de 20 ou 30 ans comme c’était le cas ces dernières années.
- Moins de prêts hypothécaires à intérêt unique. Ces derniers étaient populaires ces dernières années, car la déduction des intérêts hypothécaires avait un effet moindre sur les coûts mensuels nets. Maintenant que les taux d’intérêt hypothécaires sont en hausse, la déduction des intérêts fait à nouveau parler d’elle.
- Les conditions de résiliation sont plus souvent utilisées. Les acheteurs de maisons sont plus prudents. En raison de la hausse des taux d’intérêt, il se peut que vous ne soyez plus en mesure de payer la maison sur laquelle vous avez fait une offre. Dans ce cas, les conditions résolutoires vous évitent de devoir payer une pénalité de 10 % du prix d’achat.
Menno Luiten estime que l’utilité du dispositif « emménager ou déménager » montre clairement que le taux d’intérêt le plus bas n’est pas toujours déterminant dans le choix d’un prêt hypothécaire. « Personne n’aurait pensé il y a quelques années qu’il serait encore utile. Cela vaut également pour d’autres conditions, comme le remboursement sans pénalité. Au moment où vous contractez le prêt hypothécaire, vous êtes loin de ce que vous aviez en tête. Mais il se peut que vous receviez soudainement un héritage ou un gros bonus et que vous souhaitiez rembourser davantage. Certains fournisseurs vous permettent de rembourser un maximum de 10 % de plus par an, d’autres 20 ou même 100 %. Il est donc judicieux de s’en préoccuper lorsque vous contractez votre prêt hypothécaire.