Un prêt supplémentaire pour les primo-accédants n’est pas une bonne idée, selon les experts | Housing

Tout d’abord, un mot sur le fonctionnement du prêt de démarrage. Il s’agit d’un prêt qui s’ajoute à votre prêt hypothécaire pour votre premier achat de maison. Vous devez être âgé de 18 ans au moins et de 35 ans au plus. Il est géré par le Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) et vous pouvez en faire la demande dans quelque 250 municipalités (voir ici si la vôtre en fait partie).

Le montant maximal du prêt de départ est de 20 % du prix d’achat de votre maison. Si vous avez l’intention d’acheter une maison de 250 000 euros et que vous ne pouvez emprunter que 200 000 euros par le biais d’un prêt hypothécaire ordinaire, vous pouvez combler le fossé avec un prêt pour débutants. Toutefois, le montant maximal du prêt diffère selon les municipalités.

La souscription du prêt vous coûtera un montant unique de 750 euros. Un prêt de démarrage va toujours de pair avec un prêt hypothécaire NHG, ce qui vous permet de bénéficier de taux d’intérêt hypothécaires réduits. Le prêt est d’une durée de trente ans. Les trois premières années sont exemptes de remboursement et le taux d’intérêt est fixe pendant les quinze années. Le prêt n’est donc pas sans intérêt ; vous perdez toujours plus que ce que vous empruntez en plus. « Avec le prêt initial, vous augmentez vos chances sur le marché du logement », peut-on lire dans une vidéo d’explication de la SVn.

Mais les experts sont critiques. « Il existe un consensus scientifique assez large sur le fait que les prêts à la création d’entreprise ne sont pas une solution mais exacerbent en fait le problème en faisant grimper les prix », déclare Cody Hochstenbach, géographe urbain à l’université d’Amsterdam et auteur du livre Uitgewoond, sur les conséquences profondes de la crise du logement.

« De toute façon, les dettes hypothécaires aux Pays-Bas sont déjà très élevées. Cela fait grimper les prix et augmente l’incertitude des acheteurs. À mon avis, le fait que les politiciens continuent de recourir à cet instrument relève principalement de l’ignorance ou de la politique du symbole », déclare M. Hochstenbach. « Un tel prêt de départ est facile à introduire et semble décisif, ce dont les politiciens en question peuvent ensuite se vanter. »

Il bénéficie du soutien de Matthijs Korevaar, professeur associé de finance à l’université Erasmus.  » Le prêt starter est un instrument qui augmente la demande. Il donne à un débutant la possibilité d’obtenir un prêt plus élevé et donc plus de chances de pouvoir acheter une maison. Mais cette « poussée » signifie également que, dans l’ensemble, davantage d’argent est injecté sur le marché du logement. Il a été largement démontré que des normes de prêt plus larges ont un effet à la hausse sur les prix des logements. » En d’autres termes, elle rendra les maisons plus chères.

M. Korevaar estime également qu’il est « très illogique » que les normes de prêt soient différentes au niveau municipal, alors que les normes de prêt pour les prêts hypothécaires NHG sont fixées à l’échelle nationale. « Et comme il s’agit de petits prêts qui s’ajoutent à une hypothèque ordinaire, cela ne me semble pas non plus très efficace. Je pense donc que le prêt de démarrage n’est pas un bon instrument. »

Dans sa ville, Rotterdam, on pense différemment. Ici, vous pouvez emprunter un maximum de 30 000 euros. Ici, l’emprunt des débutants va comme un train. L’année dernière, il y avait 32 prêts, cette année 101 prêts pour débutants ont déjà été accordés jusqu’au début du mois d’octobre. Mais le budget a été épuisé en raison de la popularité du prêt. Raison pour laquelle la ville portuaire a modifié les conditions au début du mois de juillet : depuis lors, vous ne pouvez obtenir un prêt de départ que si vous laissez derrière vous un logement locatif social.

En 2023 également, les jeunes résidents de Rotterdam pourront à nouveau bénéficier d’un tel prêt. « Entre-temps, 133 starters ont pu acheter une maison avec l’aide du prêt aux starters. Le prêt peut être le petit plus dont ils ont besoin et contribuer à renforcer leur position sur le marché du logement », a déclaré un porte-parole.

Parmi les cinq plus grandes villes, Rotterdam est la seule municipalité où vous pouvez obtenir un tel prêt. Eindhoven l’a interrompu en 2011, La Haye l’a abandonné en 2015 par manque d’enthousiasme et a truqué d’autres initiatives. Amsterdam ne dispose de prêts de démarrage que pour Weesp, qui est depuis cette année une zone dite urbaine au sein de la capitale.

« Pour Amsterdam même, ce dispositif n’existe plus », a déclaré un porte-parole de la municipalité. « Il y a une pénurie de logements. Ce problème ne sera pas résolu par un rabais ou un prêt supplémentaire comme le prêt de démarrage. Les mesures génériques peuvent entraîner une nouvelle hausse des prix. »

Utrecht s’est arrêté en 2016. Un porte-parole a déclaré : « Les analyses que nous avons effectuées avant d’arrêter le programme ont montré que l’efficacité du prêt de démarrage était très limitée à ce moment-là. »

Il est intéressant de noter que les recherches menées par le Land Registry, depuis 2019, montrent qu’un prêt de démarrage n’entraîne pas du tout une hausse des prix. « Mais vous pouvez avoir quelques réserves sur cette recherche. Il est très difficile de se faire une idée précise de cet effet », déclare Peter Boelhouwer, professeur de marché immobilier.

Pour les maisons neuves, il voit peu d’objections au prêt de démarrage, car les prix sont généralement fixes. « En outre, le nombre de prêts par rapport au nombre de ventes est important. Plus le nombre de prêts est limité, plus l’effet prix est faible. Dans un marché tendu et des prix en forte hausse, un prêt de démarrage est de l’huile sur le feu. Les prix continuent alors à augmenter. Maintenant que les prix baissent, le prêt de démarrage peut en fait avoir un effet modérateur. »